Съёмная квартира - это, конечно, не ваша
собственность. Но зато она дает возможность найти пристанище студентам,
приехавшим в столицу постигать азы науки, отселить родственников, прописанных
когда-то на ваших «кровных» метрах, и взрослых детей, которые начинают жить
самостоятельно. Надо только раскошелиться на арендную плату. Вообще-то во всем
мире съем жилья - очень распространенный способ решения квартирного вопроса. У
нас он тоже становится все популярнее, но только со своими особенностями,
главная из которых - большое количество мошенников, желающих снять деньги с
потенциального нанимателя. И если вы решили поселиться в съемной квартире, надо
иметь четкие ответы по крайней мере на два вопроса.
Надо ли заключать договор? О том, что при сдаче квартиры внаем собственник
должен заключать с «квартирантом» договор аренды, общеизвестно. Однако
реальность такова, что заключает договор абсолютное меньшинство
квартировладельцев. А почему? Казалось бы, заключили договор... и собственнику,
и нанимателю спокойнее... Какая-то правовая защита. Но нет. Собственники не
хотят заключать договор, потому что надо платить государству налоги. А
наниматели чаще всего пускают все на самотек. Хотя, как утверждают минские
инспекторы по налогам, в течение последних лет в столице известить о своих
доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей,
особенно те, кто сдают в аренду дорогие квартиры в центре города или иностранным
гражданам. А вот что касается сдачи в аренду типового жилья, то здесь от уплаты
налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев квартир. Как они
размышляют? Квартира – в частной собственности, приватизированная. Почему я
должен за нее еще и платить? Ведь я не обогащаюсь, а всего лишь обеспечиваю себе
пропитание. А ведь закон гласит, что с получаемого дохода собственник квартиры
должен платить государству фиксированную сумму подоходного налога. Так, например
в г.Минске, сдавая однокомнатную квартиру, наймодателю придется платить
подоходный налог в размере 1 базовой величины (сегодня это 35 тыс.руб.),
двухкомнатной – 2 базовых величин, трехкомнатной – 3 базовых величин,
четырехкомнатной – 4 базовых величин и т.д. Кроме того, в зависимости от
расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам
подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I
экономико-планировочная зона – 2,0; II экономико-планировочная зона – 1,5; III,
IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0. Получается, что сдавая внаем
однокомнатную квартиру где-нибудь в спальном районе, собственнику придется
платить ежемесячно всего лишь 35 тыс.рублей. Учитывая сегодняшнюю арендную плату
в г.Минске, эта сумма выглядит просто смешной. Но вернемся к нанимателю и дадим
ему некоторые советы относительно съема жилья. Итак, вы решили заключать договор
аренды. И прежде чем это сделать, убедитесь, что перед вами действительно хозяин
квартиры. Не стесняйтесь попросить его паспорт. Посмотрите правоустанавливающие
документы на квартиру и выясните, кто еще прописан в данной квартире. Если такие
совершеннолетние жильцы найдутся, то надо получить их согласие, попросту говоря
спросить их, не будут ли они препятствовать сдаче жилья внаем. В договор найма
желательно включить пункт, в котором наймодатель гарантирует, что лиц,
сохраняющих право пользования данной жилплощадью, не зарегистрировано. До
подписания договора получите от хозяина квартиры максимум информации. Убедитесь,
что он не собирается проводить ежедневные и еженедельные рейды с осмотром своих
вещей, а также всего, что находится в квартире. Удостоверьтесь, что он понимает
найм, как это должно пониматься и как гласит закон, - передача жилого помещения
нанимателю во владение и пользование за плату. Поэтому лучше всего принять
квартиру и имущество по передаточному акту.
Обсудив эти вопросы, приступайте к подписанию договора. Но здесь необходимо
помнить, что любые сделки с недвижимостью
вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Договор найма жилого
помещения хотя и не нуждается в нотариальном удостоверении и государственной
регистрации, но в силу ст. 27 Жилищного кодекса
Республики Беларусь он должен быть заключен в письменной форме и подписан
обеими сторонами. В нем следует указать все обязательные пункты и те, которые вы
считаете существенными: а) сумма ежемесячной оплаты и срок найма. Если вы
останетесь жить в этой квартире и по истечении срока, договор необходимо
продлить. Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные
договором, а если они не предусмотрены ежемесячно, не позднее, например,
десятого числа следующего за прожитым месяца; б) кто будет оплачивать
коммунальные услуги; в) обязательно оговорите ответственность хозяина за
досрочное расторжение договора по его инициативе или повышение стоимости
проживания - в этом случае он обязан выплатить неустойку или найти вам новое
подходящее жилье. Если вдруг хозяин квартиры решит продавать ее, а срок действия
договора найма не истек, выгнать вас из квартиры или пересмотреть условия
договора не имеют права. При заключении договора в нем или в его приложении
должно быть сказано (желательно подробно) об оборудовании квартиры (газовая
плита, ванна, раковина, мебель, предметы домашнего обихода и др.
имущество). При съеме квартиры лучше не связываться с поднаймом (субарендой),
то есть с ситуацией, когда сдающий вам квартиру сам ее у кого-либо снимает. В
этих случаях весьма сложно застраховаться от мошенничества: ведь никто не знает,
скольким людям субарендатор может одновременно эту квартиру сдать и где его
потом искать.
Как искать жилье? Как показывает практика, лучший способ поиска жилья -
кинуть клич через родственников, знакомых, коллег по работе. Если повезет -
скорее всего, вы не будете иметь проблем с арендованным жильем, к тому же у вас
появится возможность платить за него ниже рыночной стоимости. Можно обратиться к
специализированным газетам и Интернету (просмотр и размещение объявлений на
всевозможных сайтах). Однако, к сожалению, в обоих случаях преобладает
информация от агентств недвижимости, и подавляющее большинство объявлений,
которые вы найдете, размещено именно ими. Даже если там написано "Сдам свою
квартиру". Еще можно расклеивать объявления самим. Только не размещайте их около
метро, автобусных остановок и крупных универсамов, написав текст небрежным
почерком от руки. Дело в том, что именно такие способы практикуют мошенники.
Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений
внутри кварталов, но не забывайте: ваше объявление провисит максимум день -
потом его снимут дворники. И, наконец, если напрямую снять квартиру не
получилось, остается одна дорога - к посредникам. В столице работает порядка 100
риэлтерских компаний, и многие из них занимаются арендой жилья. Но если вы
решили обратиться в агентство, надо помнить, что не все агентства работают
одинаково хорошо.
Несмотря на ужесточение требований, предъявляемых к работе риэлтерских
компаний, все же существуют агентства, которые обещают "срочно" сдать квартиру
по "низким" ценам. Вы приезжаете в агентство, оплачиваете 120 тыс.рублей и
получаете взамен список сдающихся в аренду квартир, которые находятся в базе
данных агентства. Те, кто обращался в такие агентства, категорически не
рекомендуют искать квартиру по такой схеме - заключить сделку и снять желаемую
квартиру не удастся: либо выяснится, что она уже давно сдана, либо вообще не
сдается, либо ее хозяин никогда не поднимет трубку. Лично вами в компании никто
заниматься не будет. Денег вам никто не вернет. Вам просто скажут, что «услугу
предоставляли», а форс-мажор – это не их вина. Прозвоном квартир из этого списка
в агентстве никто не занимается. А, как известно, квартира может быть сдана в
течение нескольких часов.
Обратим внимание и на то, что многие такие риэлтерские компании на своих
Интернет-сайтах имеют страничку «Аренда квартир». Здесь также можно найти
квартиры по ценам, гораздо ниже среднерыночных. Но опять же, если вас
заинтересует какая-либо из этих квартир, в агентстве недвижимости ничего
вразумительного о ней вам никто не скажет. Скорее всего вы услышите ответ: «Не
смотрите и не ищите квартиру в этом списке, список на сайте диспетчер не
обновляет, приезжайте, платите деньги и получайте информацию или подавайте
заявку и платите по факту заселения». Другой, более перспективный вариант поиска
квартиры - это работа с агентствами, получающими оплату по факту заселения.
Схема работы такова: вы звоните в агентство и говорите, какая именно квартира
или комната и где вам нужна, указываете приемлемую цену. Агент ищет подходящую
квартиру и предлагает вам. Вы выезжаете с агентом, смотрите квартиру, и если
удастся достичь договоренностей с хозяином квартиры, подписываете договор с
агентством и оплачиваете его услугу. Сегодня стоимость услуги составляет в
среднем 350 тыс.рублей.
Но здесь сделаем маленькое отступление. Все это – в идеале. На самом же деле
все может быть совсем не так. Конечно, если вы согласны платить за аренду
квартиры максимальную цену предложения, а, как правило, именно по таким ценам и
выставляют на рынок свои квартиры собственники, то здесь проблем может и не
быть. Такие квартиры могут «зависать» в агентствах надолго – на них еще нужно
найти соответствующего арендатора.
А большинство наших граждан все-таки стремится снять квартиры по цене ниже
средней. И такие квартиры в агентствах иногда появляются. Как говорят агенты,
хозяева квартир просто не ориентируются в ценах. Это может быть и квартира
пониженных потребительских качеств. Например, сегодня в г.Минске средняя цена однокомнатной квартиры
в таких спальных районах, как Уручье, Зеленый Луг, Кунцевщина, Сухарево, Запад,
Малиновка, Юго-Запад составляет порядка 230-250 долл., в Курасовщине, Лошице,
Серебрянке, Чижовке, районе улиц Ангарская и Герасименко – 230 долл. Это самые
низкие среднерыночные цены в городе. И если вы дадите заявку и будете ждать
квартиру по цене ниже среднерыночной, то должны быть ко всему. В любое время (а
это может быть и поздний вечер) вам будут звонить разные агенты из агентства и
предлагать квартиры. При этом вы наверняка услышите фразы: «срочно выезжайте»,
«за квартирой около подъезда через полчаса выстроится очередь, потому что таких
цен в городе нет», «хозяйке срочно надо сдать квартиру», «максимум через час вы
должны быть по адресу, потому что хозяин в 14.00 уезжает» и т.д. Всех вариантов
просто не перечесть. Вы берете такси, выезжаете. И тут вам звонят, что все
отменяется, квартира уже сдана. Это в лучшем случае. А то можно и у подъезда в
ожидании агента простоять не один час. Понятно, что «волка ноги кормят». Может,
потом перед вами и извинятся, но денег за такси и за моральный ущерб уж точно
никто не вернет. В этой связи у любого здравомыслящего человека возникает
вопрос: так что же входит в стоимость услуги агентства? А это ни много ни мало
350 тыс.рублей. Где факт заселения? А как можно на ходу, в спешке время
составить договор с посредником, оплатить ему услугу, оговорить все детали с
собственником, проверить друг у друга документы, не говоря уже о том, что
составить договор аренды, где агент, как известно, должен быть первым помощником
и советчиком как для будущего «квартиранта», так и для арендодателя? Все
повисает в воздухе.
Или другой вариант. Вы договариваетесь с хозяином о найме квартиры, платите
ему задаток, рассчитываетесь с агентством. А через несколько дней вам звонит
хозяин и говорит, что передумал сдавать квартиру. А с агентством вы уже
рассчитались. Поэтому правильнее было бы оплачивать услуги агентства после
заключения договора аренды. Ведь риэлтерская услуга подразумевает не только
информационное обслуживание и подбор варианта квартиры, но и заключение
договора.
Работа с «черным» маклером - третий вариант поиска квартиры. Но если агент
работает «под крышей» агентства, несет какую-то ответственность за свою работу,
если, конечно, это солидное агентство, то «черный» маклер работают в одиночку,
как правило, на домашнем телефоне, без документов, с ограниченным количеством
информации. Никаких договоров он не заключает, поэтому и претензий предъявлять
будет некому. Причем «черные» маклеры, как правило, имеют «круговую поруку»:
связаны с другими такими же маклерами, помогают друг другу в поиске клиентов.
Вас будут уговаривать быстро соглашаться на любые варианты. Кроме того, они
зачастую работают с неблагополучными жильцами и квартирами с сомнительными
документами. В этом случае вы можете попасть в очень неприятную ситуацию.
Мы попытались хотя бы коротко рассказать о национальных особенностях найма
жилья. Какой из предложенных вариантов выберите вы? Наверное, правильнее будет
задействовать все варианты. Но какой вариант вы бы не выбрали, не теряйте
бдительности и держите «ухо востро». И напоследок совет тем, кто снял квартиру -
для улучшения комфорта и уюта пребывания в этой квартире не забудьте разместить
на подоконнике, на балконе или на лоджии комнатные цветы.
